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美国势将加息 步伐过急香港楼市恐崩塌

香港具充裕缓冲空间应付未来挑战,美国势将加息 步伐过急香港楼市恐崩塌

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  原标题:IMF代表团:香港具充裕缓冲空间应付未来挑战

  原标题:美国势将加息 步伐过急香港楼市恐崩塌

  FX168财经报社(香港)讯
香港特区政府周三(12月7日)公布,国际货币基金组织(IMF)代表团完成今年第4轮磋商讨论之后,发出初步总结,赞扬香港拥有强而有力的政策框架、健全的金融体系监管及充裕的缓冲空间,有良好的基础迎接未来的挑战。

  FX168财经报社(香港)讯
美国候任总统特朗普在竞选时多次表示,美国的加息步伐过份缓慢,更一度扬言要撤换联邦储备局主席耶伦,而美联储将会在下周(12月13日至14日)议息,市场已预期美国将会迎来大约1年来的再度加息,而且日后的加息步伐可望加快。

  代表团预计今年香港的经济增幅约为1.5%,未来的主要风险包括美国加息步伐较预期急速、内地相关风险带来的压力,以及本港物业市场价格加速调整。而上述风险可控。

  香港特区政府为遏止楼价急升,于11月4日把住宅印花税划一加至楼价15%,国际货币基金组织(IMF)于有关措施推出之前撰写的报告,已警告香港楼价接近见顶,楼价估值偏高,按揭家庭负担比率高,指出如果美国加息步伐过快,楼价急挫风险大,势将影响整体经济。

  代表团称许政府财政状况稳健,《财政预算案》中所制定的提振措施乃适当之举。长远而言,重订支出的缓急优次、增加收入及做好资产管理,将有助减低人口老化所造成的财政影响。

  IMF代表团于今年10月25日至11月3日访问香港,就香港的经济作出评估,而这是基于IMF代表团完成2016年《基金组织协议》第四条与香港特区政府举行双边讨论之后,也就是11月4日特区政府为楼市“加辣”之前撰写的总结﹐并且于周三(12月7日)正式公布。

  代表团又认为,《长远房屋策略》及《香港2030+》体现政府决心综合解决房屋短缺问题,赞同当局维持三管齐下的对策遏抑楼市风险,以及打击炒卖的印花税;严格的逆周期宏观审慎监管措施亦已减低银行体系面对楼市炽热而承受的风险。

  报告以不少篇幅谈及香港楼市,指出香港受惠于内地发展迅速,经济增长稳健,楼价于2008年至2015年间上升接近两倍,但由于外围市况疲弱,楼市升势将接近周期尾声。

  代表团又指出,当局需要继续关注的范畴包括进一步加强金融机构压力测试,以及检视金融机构应对受压情况的方案。重申支持联系汇率制度。

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  香港财政司司长曾俊华欢迎基金组织、再次肯定香港健全的监管制度及强而有力的政策框架,也欢迎代表团支持特区政府为推动物业市场平稳和健康发展而作出的努力,特区政府会继续密切留意市场的情况,并会适时按需要采取恰当的措施以维持宏观经济及金融稳定。

  (香港住房指数来源:FX168财经网)

  香港金管局总裁陈德霖表示,欢迎基金组织继续支持联系汇率制度作为维持香港货币与金融稳定的基石,并且高兴基金组织赞同当局为确保银行体系稳健所推出的措施。

  报告认为,如果美国利率一如预期逐步调高,香港本地需求应不会受到过度遏抑,但基于大部分业主均采用浮息按揭(包括H按及P按),家庭负担比率偏高,一旦美国加息速度加快或者环球金融出现变化,供楼开支有机会高于可负担水平,便会产生价格急速调整的风险。

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  报告指出,目前香港的银行对楼价估值乐观,物业估价偏高,当息率急升时,会产生楼价急速调整的风险,将遏抑香港的置业需求,而内地经济变化、英国脱欧等环球经济事件,也会对港经济的前景构成不明朗因素。

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  尽管香港金融体系具备承受冲击的能力,但受制于负财富效应、抵押品价值下调、信贷增长减慢,以及个人与企业支出减少之间的恶性循环影响,对香港造成的不利影响也会较大。

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  根据香港金融管理局最新报告显示,香港住宅平均按揭额达349万港元,按揭年期更长达至26年(312个月),2项数据也是20年以来历史纪录高位,其中使用浮息按揭比率超过97.2%,虽然香港银行收紧按揭成数及实行压力测试,但当香港跟随美国启动加息,速度及频率较预期高,加上薪金增幅难短期大增,因此市民的供楼负担将会明显加重,削弱置业意欲及消费能力。

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  据了解,在供楼负担比率方面,如果以6成按揭,20年还款期计算,今年11月以香港银行同业拆息(HIBOR)挂勾的平均按揭利率,大约为1.72厘,11月以H按为基准的供楼负担比率为49.7%,加息0.25厘之后,供楼负担比率将上升至50.8%,比率增加1.1个百分点。另外,今年11月以P按(最优惠利率按揭)为基准的供楼负担比率为51.7%,加息后比率将上升至52.9%,增加1.2个百分点。

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